Atrapados en el mercado de alquiler: la escasa oferta, los precios en alza y las políticas erradas complican aún más el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes y las familias de menores ingresos.
En el barómetro del CIS de septiembre, la vivienda aparece como el cuarto problema que más afecta personalmente a los españoles. No obstante, estoy convencido de que ocuparía la primera posición si la muestra únicamente estuviera integrada por los jóvenes (menores de 40 años) y las familias que residen en régimen de arrendamiento.
En nuestro país, en 2023 el 18,7% de los hogares vivía de alquiler. No obstante, dicha cifra era mucho más elevada entre los que tenían una edad comprendida en las franjas de 16 a 29 y de 30 a 44 años. En ellas, la proporción ascendía al 56,6% y 34,3%, respectivamente. Unos porcentajes notablemente superiores al 32,8% y 18,1% observados en 2007.
La mayor parte de la población que reside en régimen de alquiler lo hace porque no puede comprar una vivienda. Para un gran número de parejas, el problema no está en el pago de la cuota hipotecaria, sino en la necesidad de poseer un elevado ahorro. Un importe equivalente a la suma del 20% del precio que no financia el banco y los distintos gastos e impuestos que comporta la adquisición de un inmueble.
Los hogares que pretenden alquilar una vivienda tienen dos principales preocupaciones: el acceso a una de ellas y la carestía del arrendamiento. En primer lugar, porque la demanda supera claramente a la oferta. En las grandes ciudades, el desequilibrio es tan elevado que casi todos los pisos disponibles están en el mercado menos de una semana. En segundo, debido a que en 2024 el precio ha alcanzado un máximo histórico en las 52 capitales de provincia.
La anterior situación también perjudica a los que residen actualmente de alquiler. En primer lugar, porque deberán pagar bastante más de lo que ahora sufragan, cuando finalice su contrato. Si deciden no hacerlo, habrán de conformarse con un piso de peor calidad, ya sea por su ubicación, superficie o confortabilidad. No obstante, dada la exigua oferta relativa, no les será nada fácil encontrar uno.
El crecimiento de la demanda de alquiler por encima del de la oferta ha tenido lugar en todos los ejercicios de la última década, excepto el de 2020. A pesar de ello, los gobiernos de Mariano Rajoy no hicieron nada para equilibrar ambas variables y los de Pedro Sánchez han adoptado diversas medidas que han contribuido decisivamente a generar una reducción de los inmuebles disponibles para el alquiler convencional. En otras palabras, los últimos han hecho exactamente lo contrario de lo que debían hacer.
En la actualidad, el exceso de demanda es superior al advertido en cualquier ejercicio precedente. Por eso, el importe del alquiler se sitúa en subida libre y en el próximo año en las principales ciudades del país su precio será más elevado que en el actual. Haga lo que haga el Ejecutivo, no podrá realizar nada útil para cambiar a corto plazo la coyuntura del mercado de arrendamientos.
Para solucionar los problemas actuales, el Gobierno necesita un largo período de tiempo y la adopción de distintas políticas destinadas a disminuir la demanda y aumentar la oferta de alquiler. Para conseguir el primer objetivo, es imprescindible estimular la construcción de viviendas y su adquisición por parte de numerosos hogares que residen en régimen de arrendamiento.
Para lograr el segundo, es conveniente que una parte sustancial de los nuevos inmuebles construidos se destinen al alquiler. Da igual si los compran grandes empresas patrimonialistas y fondos de inversión como si lo hacen pequeños propietarios. Lo importante es que incremente la oferta convencional de arrendamientos, sin ser relevante a través de quién lo haga.
Por el contrario, el Gobierno debe evitar estimular la demanda. Cualquier medida cuyo resultado sea un incremento de las familias que buscan un arriendo no constituye una solución, sino que supone una dificultad añadida. Un ejemplo de ello es el bono alquiler joven de 250 € concedido durante dos años a los arrendatarios cuyas edades estén comprendidas entre 18 y 35 años. A través del aumento del precio del arrendamiento, una parte del subsidio ha tenido como destino el bolsillo de sus caseros.
Desgraciadamente, descarto por completo que el actual Ejecutivo efectúe las medidas adecuadas para eliminar el vigente desequilibrio entre demanda y oferta de alquiler. En primer lugar, porque su política de vivienda tiene un marcado cariz ideológico y populista. Su objetivo es captar votos, en lugar de solucionar los problemas existentes.
En segundo, debido a que algunas de las medidas adecuadas, además de beneficiar a los inquilinos, favorecerían a promotores, grandes empresas patrimonialistas y fondos de inversión. Un resultado que les haría perder apoyo popular a corto plazo, aunque a medio facilitaría la resolución de los problemas del mercado de alquiler. Por tanto, después un tiempo, la mayoría de los ciudadanos estarían satisfechos con la gestión realizada.
Entre las anteriores medidas, están la cesión de suelo público en régimen de derecho de superficie a empresas promotoras para construir viviendas de alquiler, el aval de la Administración a dichas compañías para que los bancos financien parcialmente la compra de terrenos donde edificar inmuebles destinados a la venta, la reforma de la ley de urbanismo para conseguir transformar en un período máximo de cuatro años suelo agrícola o industrial en residencial y el regreso del agente urbanizador.
También una exoneración del pago de los impuestos que gravan las rentas de alquiler obtenidas en los pisos adquiridos desde la entrada en vigor de la excepción, si el importe del arriendo no supera el 25% del salario mediano de la urbe logrado por dos personas. Una actuación que llevaría a la rentabilidad neta obtenida después del pago de tributos a situarse significativamente por encima de la ofrecida por las letras y bonos del Tesoro.
En definitiva, la existencia de un elevado exceso de demanda de alquiler ha provocado que su importe esté en subida libre. Por eso, en casi todas las capitales de provincia, en 2025 su precio será superior al del actual ejercicio. Una coyuntura que obligará a numerosos jóvenes a renunciar a alquilar una vivienda para ellos solos y a conformarse con una habitación.
Los más afectados serán una sustancial parte de los inmigrantes (especialmente los recién llegados) y los hogares con menos ingresos. Ambos ofrecen a los propietarios menos garantías de pago que los que obtienen salarios más elevados. Por tanto, difícilmente serán elegidos por los caseros. Una situación que obligará a un número creciente de ellos a vivir en una roulotte, un piso en pésimas condiciones (una infravivienda) o una chabola.
La emergencia social, tal y como es la que ahora existe en el alquiler, no es flor de un día, sino que lleva gestándose desde hace una década. En dicho período, el elevado aumento de la demanda ha estado sustentado en la entrada en el mercado de arrendamientos de muchas más personas de las que salen.
El crecimiento de la primera variable ha venido generado por una gran creación de empleo y la llegada de numerosos inmigrantes. En cambio, la escasa cuantía de la segunda por la dificultad de adquirir una vivienda por parte de numerosos inquilinos. De ambas, podemos deducir que en los últimos años la situación económica ha mejorado, pero no lo suficiente.
A corto plazo, los problemas actuales del mercado de alquiler son irresolubles. No obstante, fácilmente solucionables a medio término. Para conseguir lo último, solo es necesario adoptar medidas que incrementen en una elevada medida la oferta de viviendas de arrendamiento y venta. A pesar de ello, si en los próximos meses no se modifica sustancialmente el contenido de diversas leyes, durante muchos años lo factible puede convertirse en imposible
Los controles de alquiler y las nuevas normas que pretendan convertir los contratos de arrendamiento de temporada en convencionales constituyen dos ejemplos de medidas equivocadas, a pesar de que a muchos ciudadanos les suenen bien y las apoyen en las encuestas. En numerosas ocasiones, en Economía, lo que parece es distinto de lo que es y lo indicado constituye una magnífica muestra.
En Cataluña, el control de alquileres está vigente desde febrero de 2024. En relación al resto del país, su situación no es mejor, sino peor, pues es más difícil encontrar una vivienda disponible. Por eso, cada vez es más frecuente que algunos interesados en un piso estén dispuestos a pagar por él un importe mensual más elevado del que indica la norma, si el propietario les elige como arrendatarios en lugar de todos los demás que desean alquilarlo.
El mercado de alquiler actúa como el agua. Su curso puede ser desviado y llevado por el cauce que le interese a la Administración, siempre y cuando su intervención respete las reglas establecidas por la naturaleza. En caso contrario, hay elevadas posibilidades de que más tarde o temprano ocurra una inundación.
En el mercado de arrendamientos, un exceso de demanda lo puede eliminar la Administración si consigue disminuir el número de interesados en alquilar un piso y aumentar la cifra de viviendas destinadas por los propietarios al arriendo. No obstante, si su objetivo consiste en el inverso, tal y como parece que es el del vigente Gobierno, las leyes de la oferta y la demanda actuarán en el mercado del alquiler como lo haría la naturaleza en el caso del agua.