¿Realmente ha bajado el alquiler? Un análisis crítico de las cifras y sus efectos en el mercado catalán

En la conferencia sectorial de vivienda de la pasada semana, Sílvia Panequeconsellera de Territorio de la Generalitat, celebró con gran entusiasmo el gran éxito obtenido por el control de alquileres iniciado en Cataluña el 13 de marzo de 2024. Según ella, en el primer semestre del ejercicio, el importe del arrendamiento disminuyó entre un 3% y un 5%.

En las siguientes líneas, voy a demostrar que lo indicado por la consellera es falso, tanto si en los próximos días aparece, como si no lo hace, un análisis del Incasòl con una similar conclusión. Los economistas sabemos que hay verdades, mentiras y estadísticas y las últimas muchas veces sirven para intentar convertir falsedades en certezas.

Desde mi perspectiva, el dato ofrecido en la anterior conferencia y trasladado rápidamente a los medios de comunicación, sin ningún soporte estadístico, constituye el inicio de una gran campaña de publicidad. Su objetivo es convencer a los españoles de las grandes bondades del control de alquileres. Una medida aplicada en nuestro país durante más de seis décadas del pasado siglo, cuyos resultados fueron decepcionantes.

También pretender presionar a sus homólogos de otras comunidades, especialmente las gobernadas por el PP, para que instauren dicho control. Si no lo hacen, las repercusiones de la Ley por el Derecho a la Vivienda, publicitada como uno de los principales estandartes del anterior y actual Gobierno de coalición, serán escasas y la norma habrá fracasado estrepitosamente. En la actualidad, una alternativa sumamente probable.

Indudablemente, la cifra ofrecida otorga ánimos y esperanzas a todas aquellos que están buscando una vivienda de alquiler en Cataluña, pero especialmente en el área metropolitana de Barcelona. El mensaje implícito es que, aunque tengas que utilizar una gran parte de tu tiempo libre en encontrar una vivienda de alquiler, la espera habrá valido la pena, pues pagarás cada vez menos por tu arriendo.

En primer lugar, la demanda de alquiler es muy superior a la oferta, tanto en Barcelona, su área metropolitana como en la mayor parte del resto de Cataluña. Para conseguir ser elegido por el propietario, el nuevo inquilino debe superar un casting casi tan duro como el que organizan los productores de una película de un prestigioso director. Todos los caseros pretenden evitar que sus arrendatarios se declaren vulnerables. Por eso, a los interesados en sus propiedades les solicitan garantías, garantías y más garantías de pago del arrendamiento.

El exceso de demanda es de tal magnitud que las agencias inmobiliarias y los administradores de fincas ya no publican una parte sustancial de su oferta de viviendas de alquiler en los principales portales del país. Lo hacen en sus páginas web y en los escaparates de sus establecimientos, pues consiguen rápidamente arrendar los inmuebles disponibles. En numerosos casos, al día siguiente de iniciar las visitas a dichos pisos.

En segundo, con su declaración, Sílvia Paneque demuestra que desconoce cuál es el principal objetivo de la Ley por el Derecho a la Vivienda. No tiene como meta disminuir el importe del alquiler, sino lograr un aumento anual inferior al de la inflación. Por eso, en sus artículos diferencia los pequeños de los grandes propietarios.

Los primeros podrán incrementar casi todos los años el importe del arrendamiento, aunque a partir de 2025 su referencia no será el IPC ni una cifra establecida por el Gobierno, sino un indicador que en los próximos meses creará el INE. En cambio, en los nuevos contratos, los segundos sí deberán percibir la cuantía establecida por el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, en vigor desde marzo de 2024.

En Cataluña, al igual que en el resto de España, el número de pisos ofrecidos en el mercado de alquiler por los pequeños propietarios supera con gran holgura a los proporcionados por los grandes tenedores. En las últimas décadas, la principal herencia dejada por los progenitores a sus descendientes es la vivienda donde residían. Además, esta también constituye el primordial destino del ahorro de la clase media, especialmente en los pueblos y ciudades pequeños y medianos.

Durante los últimos meses, los principales motivos por los que no ha disminuido el precio de la vivienda en Cataluña son los siguientes:

a) caso 1: inquilinos con contrato en vigor. En 2024, el importe del alquiler les aumentará un 3%. Constituye el importe máximo que permite subir el Gobierno español a los grandes y pequeños propietarios. En los siguientes años, el Ejecutivo ha prometido que el índice creado por el INE aumentará menos de lo que lo haga la tasa de inflación. Por tanto, si así sucede, la cuantía del arrendamiento no se reducirá, sino que seguirá aumentado.

b) caso 2: nuevos contratos efectuados por pequeños propietarios. En esta ocasión, el casero tiene dos opciones. La primera consiste en incrementar el precio del alquiler en un 3%. La segunda, en aumentar la renta en un porcentaje equivalente a la diferencia entre la inflación acumulada desde el inicio del contrato (los últimos cinco años) y el incremento observado en la cuantía del arriendo durante ellos.

La comprensión de la segunda alternativa mejora notablemente si la explico mediante un ejemplo. En junio de 2019, un propietario alquila una vivienda a un inquilino por 1.000 euros mensuales. En el sexto mes de 2020, el importe percibido baja el 0,3%, pues existe deflación. En cambio, en 2021 aumenta el 2,1%, pues este es el nivel de IPC interanual.

En 2022 y 2023, el arrendador ya no puede aplicar al arrendatario el IPC del período (10,2% y 1,9%), pues el Gobierno le obliga a aumentarle en ambos ejercicios un máximo del 2%, debido a la crisis inflacionaria que asola al país. Para los contratos en vigor, constituye una medida extraordinaria de fijación del importe del arriendo, cuyo final está previsto que llegue en diciembre de 2024.

Entre junio de 2019 y mayo de 2024, el propietario aumentó el alquiler al arrendatario en el 6,53%, pues en la última fecha el importe de la factura ascendió a 1.065,3 euros. No obstante, la inflación acumulada en el período señalado fue del 18,9%, principalmente debido al elevado IPC interanual del sexto mes de 2022 (el 10,2%).

Por tanto, en junio de 2024, una vez realizado el nuevo contrato, la ley ampara al casero que desee fijar un importe del arriendo de 1.189 euros. Una cuantía que supera en el 11,6% a la que abonaba en mayo del mismo año y en el 8,3% a la que esperaba pagar en el primer mes del verano (1.097,3 euros). La última cifra es el resultado de aumentar un 3% el monto mensual percibido durante el último ejercicio del anterior acuerdo (el quinto).

Debido a la existencia del control de alquileres, la mayoría de los propietarios escoge la segunda alternativa y le aplica al inquilino el máximo aumento permitido. El inesperado incremento del arrendamiento pone en un dilema al arrendatario: pagar lo que le ha solicitado el casero o buscar otra vivienda.

La inmensa mayoría de los inquilinos les piden unos días a los propietarios para decantarse por una u otra opción. Durante dicho período, analizan la oferta de viviendas de alquiler en distintas ubicaciones. Después de ello, casi todos se decantan por ajustarse el cinturón y sufragar el importe que les han solicitado los caseros. La escasísima oferta de arrendamientos los lleva rápidamente a descartar que será fácil encontrar un piso de igual calidad que el actual por un importe inferior al exigido por la propiedad.

c) caso 3: viviendas alquiladas por grandes propietarios. En Cataluña, son considerados como grandes tenedores las personas físicas y jurídicas que poseen cinco o más viviendas, aunque una de ellas sea la residencia habitual de las primeras y otra la utilicen durante sus vacaciones. Si hacen un nuevo contrato a un inquilino, ambas deben percibir del arrendatario el importe establecido en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.

Una actuación que supone efectuar un descuento al inquilino superior al 20%. Para evitar realizar tal rebaja, casi todos optan por no hacer ningún nuevo contrato y prorrogar el acuerdo actual. Por tanto, en 2024 sus arrendatarios también pagarán un 3% más de lo que lo hicieron en 2023.

d) caso 4: viviendas desplazadas desde el alquiler convencional al arrendamiento de temporada. La principal causa del cambio es evitar el control de alquileres, al no estar dicho arrendamiento regulado por la Ley por el Derecho a la Vivienda. Dado el gran exceso de demanda de arriendos de carácter temporal existente en Barcelona, el propietario no tendrá ninguna dificultad para sustituir una familia por varios estudiantes o un trabajador desplazado a la ciudad por su empresa.

Si la vivienda está situada cerca del centro de la capital catalana, próxima a las universidades o a las principales escuelas de negocios y tiene tres o cuatro habitaciones espaciosas con dos baños, el importe obtenido por el casero superará en más de un 20% el que percibía cuando lo arrendaba a un hogar a través del método convencional. Antes el objeto del alquiler era un piso entero, ahora lo son las habitaciones, tantas como posea el inmueble.

En definitiva, en las líneas anteriores, he analizado las diversas opciones que pueden hacer disminuir el importe del arriendo en Cataluña. En concreto, en los contratos vigentes, la renovación de los acuerdos por parte de los pequeños propietarios, la gestión efectuada por los grandes tenedores y el traslado de viviendas desde el alquiler convencional al arrendamiento de temporada.

En ninguno de los cuatro casos, el precio del arrendamiento se ha reducido, sino que ha aumentado en todos ellos. No obstante, en el segundo lo hace considerablemente, pues los inquilinos que esperaban pagar un 3% más, acaban abonando el 11,6% adicional. Una diferencia de importe derivada de la redacción de la ley, pues en ella no se contempla la posibilidad de que el IPC interanual supere claramente el 5% durante diversos ejercicios.

Una situación causada por la extrema torpeza de los ideólogos de la anterior norma, sus redactores y los responsables de los Ministerios de Economía y Fomento. En la revisión de su contenido, ninguno de ellos tuvo en cuenta la crisis inflacionaria observada entre octubre de 2021 y febrero de 2023, a pesar de que distintos borradores de la ley fueron presentados y debatidos en múltiples foros durante dichas fechas.

En nuestro país, para ser ministro, consejero autonómico o uno de sus principales asesores no hace falta saber nada de la correspondiente materia. Lo importante es la fidelidad al líder del partido o al superior jerárquico. Por eso, el nivel de nuestros políticos es tan bajo. Del PSOE, Sumar y Podemos, pero también del PP. Una muestra de lo último está en la conferencia sectorial donde Sílvia Paneque ofreció la buena nueva, pues ningún representante del partido conservador negó la veracidad de los datos proporcionados.