En junio de 2018, Pedro Sánchez accedió por primera vez a la presidencia de gobierno.

En dicho mes, a través de su barómetro, el CIS preguntó a los encuestados cuales eran los tres principales problemas del país. De las 35 opciones disponibles, la vivienda se situó en la decimoquinta posición, pues solo un 2,4% de los entrevistados mostró preocupación por ella.

Entre otros asuntos, a los españoles les generaba más inquietud la calidad del empleo (10,7%), el funcionamiento de la Administración de Justicia (3,2%) o la inseguridad ciudadana (2,5%).

En diciembre de 2024, en la misma encuesta del CIS, la vivienda accedía al primer lugar de su lista de preocupaciones. Para el 22,3% de los encuestados, constituía uno de los tres principales problemas existentes en España. Un tema bastante más importante que la inmigración (13,1%), la sanidad (10,5%) o el cambio climático (5%).

Entre ambas fechas, el elevado crecimiento de la preocupación por la vivienda de los españoles muestra claramente el fracaso de las medidas adoptadas por los sucesivos gobiernos.

Los principales motivos han sido los siguientes:

1) La vivienda no ha sido una prioridad para el PSOE. Hasta hace muy poco, el partido socialista no se ha tomado en serio el problema de la vivienda. Lo ha hecho recientemente debido a los resultados del último barómetro del CIS y las protestas masivas efectuadas en numerosas ciudades contra el elevado precio del alquiler.

Si hubiera mostrado mucho más interés por el asunto, el presidente del gobierno no habría elegido a Isabel Rodríguez como ministra de Vivienda. Una dirigente que fracasó como portavoz del gobierno y responsable de Política Territorial, con escasos conocimientos sobre las características del mercado residencial.

No obstante, a la que el PSOE debía ofrecer un altavoz, pues, para Pedro Sánchez, constituye el relevo ideal de Emiliano García–Pague.

2) Las líneas maestras de la política de vivienda las han marcado Podemos y Sumar. En los últimos ejecutivos, ninguno de los miembros de las anteriores formaciones ha tenido una responsabilidad directa sobre el tema.

A pesar de ello, en los sucesivos gobiernos, la influencia de sus dirigentes sobre las medidas adoptadas ha sido sustancialmente superior a la de los principales cargos del partido socialista.

Para Podemos y Sumar, la política de vivienda constituye una de sus señas de identidad, pues consideran las promesas y actuaciones realizadas en dicho ámbito un gran granero de votos, especialmente entre los menores de 40 años.

Un ejemplo es la carrera política de Ada Colau. Si no hubiera sido portavoz de la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH), difícilmente hubiera ganado en 2015 las elecciones a la alcaldía de Barcelona.

La mejor muestra de lo anterior es la ley de Vivienda, una norma que ningún otro ejecutivo había previamente elaborado debido a las escasas competencias de la Administración Central sobre dicha materia. No obstante, una prioridad absoluta para Podemos y Sumar, así como para una sustancial parte de las asociaciones que les apoyan. Entre ellas destaca el Sindicato de Inquilinas, en la actualidad el lobby inmobiliario más influyente del país.

A través de dicha norma, ambas formaciones pretendían efectuar una política populista en el mercado de alquiler, legitimar el control de precios establecido en Cataluña en diciembre de 2020 (derogado por el Tribunal Constitucional en abril de 2022) y extenderlo posteriormente al resto de España.

Hasta el momento, lo último no ha sido posible, pues ninguna otra comunidad autónoma ha decidido aplicarlo.

El escaso interés por la política de vivienda le ha permitido al PSOE realizar una y otra vez cambio de cromos con Podemos y Sumar.

En el pasado lustro, en las negociaciones entre ellos, el partido socialista cedió en numerosos temas relacionados con el mercado residencial y las otras dos formaciones en diversos asuntos de índole económica.

3) La reducción de la oferta de alquiler. En los últimos años han disminuido notablemente las viviendas de alquiler disponibles. Lo han hecho en las grandes ciudades, pero también en numerosas pequeñas y medianas.

El principal culpable no ha sido el libre mercado, sino las medidas adoptadas por los últimos ejecutivos.

Por un lado, han aumentado los riesgos contraídos por los propietarios y disminuido sus expectativas de rentabilidad. En primer lugar, por la imposibilidad de desahuciar a los inquilinos vulnerables. Si así considera la Administración a los arrendatarios, el casero deja de obtener ingresos por el alquiler e incurre en gastos suplementarios (luz, agua y gas), si los contratos con las empresas suministradoras están a su nombre. En segundo, por la intención del gobierno de establecer un control de alquileres en la mayor parte del país.

Por el otro, debido al exiguo interés de la Administración por aumentar las viviendas disponibles. En 2023, empezaron a construirse 2.536 unidades de VPO de alquiler, representado el anterior guarismo únicamente un 2,4% de las iniciadas en dicho año. Una escasa cifra que no es la excepción a la norma, sino la regla. Por eso, entre 2019 y 23, la media anual solo fue de 2.211 unidades.

4) La creación de falsos culpables. En el último ejercicio, el gobierno ha intentado desviar la atención sobre su responsabilidad ante el problema de la vivienda. Con dicha finalidad, ha señalado a diversos culpables, anunciado la elaboración de normas que restringirán su actividad inmobiliaria y el pago de más impuestos por parte de los propietarios de determinado activos.

Aunque los miembros del ejecutivo lo repitan constantemente, ni las viviendas de uso turístico (VUT), ni las alquiladas en régimen de arrendamiento de temporada, ni los extranjeros no residentes en nuestro país, ni las SOCIMIS, ni los fondos de inversión que compran pisos y los arriendan, son los principales culpables del aumento del importe del alquiler en un 36,4% entre julio de 2018 y diciembre de 2024.

En términos relativos, la oferta de VUT es exigua y la mayor parte de ella se sitúa en pequeños municipios de la costa mediterránea y las islas. Según el INE, en agosto de 2024, su porcentaje solo ascendía al 1,5% del parque de viviendas.

Entre las diez ciudades más pobladas del país, solo había una en la que la anterior proporción superaba el 3% (Málaga con un 3,03%). En cambio, en cinco, la disponibilidad se situaba por debajo de la media nacional. En el último grupo, estaban Madrid (1,23%) y Barcelona (1,22%).

En la capital catalana, el arrendamiento de temporada constituye una alternativa cada vez más utilizada por los caseros, pero su uso sigue siendo escaso en la mayor parte de las ciudades del país debido a la inexistencia de una elevada demanda. En la Ciudad Condal, confluyen dos factores: una elevada población flotante y el control de alquileres.

Indudablemente, el traslado de viviendas desde el arriendo convencional al ocasional constituye una manera legal de evitar la aplicación de los actuales límites de precios.

Aunque el gobierno lo desee, las normas europeas le impiden tratar de diferente manera las adquisiciones de viviendas efectuadas por los españoles y el resto de ciudadanos de la Unión Europea (UE), incluso si los últimos no residen en nuestro país.

Por tanto, el ejecutivo solo puede hacerles pagar más impuestos a los extranjeros que no viven en España, si su pasaporte es de una nación que no pertenece a la UE.

En 2023, según el Ministerio de Fomento, los foráneos no residentes adquirieron 54.917 viviendas. No existen datos oficiales sobre las compradas por ciudadanos cuya nacionalidad no es de ningún país de la UE. No obstante, según mi estimación, difícilmente superarán el 20% de la anterior cifra. Si así sucediera, el número de inmuebles comprados por ellos no llegaría a 11.000 unidades y representaría menos del 1,7% de las transacciones anuales.

Un análisis pragmático del mercado de alquiler, cuyo objetivo sería solucionar sus principales problemas actuales, celebraría cualquier aumento de la oferta. No le importaría si procede de los pequeños propietarios, los grandes tenedores, las SOCIMIS o los fondos de inversión.

Sea cual sea su origen, una mayor disponibilidad de vivienda beneficiaría a los inquilinos, al otorgarles una mayor capacidad de elección y generar un menor aumento de su precio o una disminución de su importe.

Una análisis populista, destinado a engañar a la población y lograr votos a corto plazo, solo aceptaría el aumento de la oferta creado por pequeños propietarios y el sector público.

Por tanto, a través de nuevas regulaciones e impuestos, incentivaría la venta de los pisos de los grandes tenedores. En el mercado del alquiler, el resultados sería una menor oferta, mayores dificultades para encontrar una vivienda y el abono de un importe más elevado.

5) Mucha propaganda, pocas realidades. En los dos últimos años, el gobierno ha realizado numerosos anuncios. Entre ellos, ha estado la concesión de hipotecas por el 100% del precio de los pisos, la habilitación de 183.000 inmuebles públicos de alquiler asequible y la creación de una gran empresa promotora y gestora de vivienda por parte de la Administración Central.

En la precampaña de las elecciones municipales y autonómicas, el 8 de mayo de 2023 el presidente del gobierno realizó la primera promesa. Entre 2024 y 25, 50.000 hogares obtendrán una hipoteca por una cuantía equivalente a la del precio de la vivienda, pues el ICO avalará el 20% del importe de venta que normalmente no les presta el banco.

Una medida acertada, pero insuficiente, debido al escaso importe presupuesto. Dado que los potenciales beneficiados ascenderían aproximadamente a 2 millones de hogares, la probabilidad de acceder a una hipoteca de dichas características sería tan solo de un 2,5%.

No obstante, dudo que el anterior aval favorezca a 50.000 familias en el anterior y actual ejercicio, pues hasta diciembre de 2024 la concesión había sido tanto exigua que no existían datos sobre el número de préstamos otorgados.

El segundo compromiso corresponde al 25 de abril de 2023. Según las últimas cifras disponibles, de las 183.000 viviendas prometidas solo se han movilizado 10.206 pisos (un 5,6%). Casi todos procedían de la cartera de la SAREB, pues la lentitud de los trámites administrativos necesarios para realizar cualquier promoción impedirá que los nuevos inmuebles estén disponibles antes del postrero semestre de 2026.

El tercer anuncio lo hizo el 1 de diciembre de 2024 en el Congreso Federal del PSOE. Una vez más, una propuesta con mucho contenido ideológico, pero con escasa repercusión sobre la oferta de viviendas. En primer lugar, porque buscaba contentar a los militantes de su partido, especialmente a los presentes, y satisfacer los deseos de los dirigentes de Sumar.

En segundo, debido a que la Administración Central ya posee una promotora. Tiene como nombre Árqura, pertenece a la SAREB y estaba en venta. Posee los mejores terrenos del banco malo, estando valorados su suelo y las promociones en construcción en más de 800 millones euros. Estoy convencido que, cuando el presidente del gobierno efectuó la promesa, desconocía su existencia.

Aunque estoy a favor de que la Administración construya más viviendas, no creo que la creación de una nueva promotora pública o un aumento de las operaciones de una ya existente, constituya la piedra filosofal que convierta una exigua oferta de alquiler en abundante. Dado que me temo que su aportación tendrá una escasa relevancia, creo que la verdadera solución estará en la potenciación de las actividades de las promotoras privadas.

Un ejemplo de lo anteriormente indicado es observable en Cataluña. En el Parlament, el 8 de octubre de 2024, Salvador Illa prometió la construcción de 50.000 viviendas públicas entre dicha fecha y el 31 de diciembre de 2030.

En principio, el Incasòl será el encargado de su edificación, siendo este un organismo autónomo de carácter comercial de la Generalitat que entre 1982 y 2020 solo erigió 33.618 unidades.

En otras palabras, el nuevo presidente de Cataluña pretende que el anterior organismo construya más viviendas públicas en seis años que en treinta y nueve. No es una misión imposible, pero se le parece mucho, especialmente si la Generalitat no destina a dicha finalidad una partida presupuestaria cuyo importe sea muy superior al de los últimos años.

En definitiva, la dificultad de acceso y la carestía de la vivienda de alquiler no es el resultado de la mala suerte, sino en gran medida del desinterés del PSOE y de las medidas contraproducentes impulsadas por Podemos y Sumar. Las últimas no han servido para solucionar ninguno de los principales problemas existentes, pero si para agravarlos.

En nuestro país, la inmensa mayoría de los caseros son pequeños propietarios, pues en 2023 el 69,8% de la riqueza existente en España provenía de la tenencia de activos inmobiliarios. Según el catastro, en el territorio común (excluido el País Vasco y Navarra), los grandes tenedores solo poseen el 4,3% del parque de vivienda. Por tanto, los primeros pueden contribuir decisivamente a solucionar los problemas actuales del mercado de alquiler.

Para que colaboren, hay que incentivarles para que adquieran más viviendas y las dediquen al arrendamiento convencional. No obstante, hasta el momento, el gobierno ha optado por lo contrario. Aunque bastante más tarde de lo deseado, el PSOE ya es consciente de que se ha equivocado.

A pesar de ello, no tiene ninguna intención de realizar un giro de 180 grados en su política de vivienda, aunque en sus últimas propuestas ha empezado a dar unos pequeños e insuficientes pasos en la dirección correcta.

Si lo hiciera, la actual coalición de gobierno con Sumar podría romperse. Un riesgo que Pedro Sánchez, ni ninguno de los principales dirigentes del PSOE, está dispuesto a correr.