2025: el año que cambiará el mercado inmobiliario

El mercado de la vivienda en 2025

El mercado residencial es cíclico. Por tanto, es frecuente que haya años buenos, regulares y malos. No obstante, los excepcionales son los ejercicios inolvidables, ya sea por la facilidad o dificultad para comercializar las propiedades. En los primeros, las viviendas no se venden, sino que se despachan. En los segundos, ante la escasez de interesados, el propietario al que le urge vender un inmueble debe efectuar un descuento espectacular, pues nadie está dispuesto a pagarle lo que solicita. A veces, ha de hacer una rebaja superior al 15%.

Entre los años inolvidables destacan 2006 y 2013. En el primero se alcanzó el récord histórico de transacciones (955.186 unidades) y el cénit de la burbuja inmobiliaria. En el segundo, el mercado tocó suelo, después de cinco ejercicios horribles. Las compraventas solo llegaron a las 300.478 unidades, una cifra incluso inferior a la observada en 1994. Entre uno y otro año, la caída de las operaciones llegó al 68,5%.

Desde 2013, no ha existido ningún año inolvidable. Una calificación que tampoco mereció el 2020, a pesar de que durante dos meses fue casi imposible vender una vivienda. En dicho ejercicio, las transacciones cayeron el 14,5%, siendo este un porcentaje bastante inferior al esperado. La explicación estuvo en las compras masivas de la clase media-alta y alta, especialmente de casas unifamiliares, después de que regresara la libertad de movimientos.

No obstante, desde mi perspectiva, el próximo ejercicio inolvidable está a la vuelta de la esquina, pues lo será el 2025. Un período donde se venderán 825.000 unidades, una cifra inalcanzable desde 2007 (836.871 operaciones). Durante él, el importe de venta crecerá por encima del 10% y lo hará especialmente en el segmento de vivienda nueva. En este, en bastantes ubicaciones, el alza superará el 15%.

En dicho segmento, por cada inmueble ofrecido, habrá casi tres interesados, debido a la confluencia de una elevada demanda y una escasa oferta. En 2025, difícilmente los pisos iniciados superaran las 140.000 unidades, cuando en 2006 llegaron a las 725.801. Una exigua cifra derivada de la nula disponibilidad de los bancos a financiar las compras de suelo efectuadas por pequeñas empresas promotoras.

Las características del próximo año que lo convertirán en un ejercicio inolvidable serán las siguientes:

a) la existencia de una gran demanda embalsada. Desde 2008, los jóvenes casi han desaparecido del mercado de vivienda de venta. En primer lugar, porque muchos no tenían un trabajo estable. En segundo, debido a que sus salarios eran reducidos. En tercero, porque su capacidad de ahorro era nula o muy baja y les impedía disponer de aproximadamente el 30% del coste del inmueble que no financiaban los bancos.

La existencia de una gran demanda embalsada está avalada por las estadísticas del INE. En 2007, el porcentaje de hogares formados por personas de 16 a 29 y 30 a 44 años, residentes en una vivienda de su propiedad, ascendía al 58,1% y 74,3%, respectivamente. En 2023, ambas proporciones ya solo eran del 29% y del 55,3%

En la actualidad, en ambas franjas de edad, si la preferencia por la compra en relación con el alquiler fuera idéntica a la observada en 2007 y similar la facilidad para obtener una hipoteca, la demanda embalsada estaría formada por aproximadamente 1.500.000 hogares. Una cifra compuesta por la suma de dos factores: los que viven ahora en régimen de arrendamiento (la mayoría) y los que se independizarían de su familia original.

De las dos anteriores suposiciones, la primera probablemente sea verídica, si otorgamos credibilidad a los datos proporcionados por el CIS. En junio de 2019, en su barómetro, el 78,9% y el 83,8% de los encuestados de entre 25 y 34 y 35 y 44 años, respectivamente, prefería vivir en un inmueble de su propiedad a hacerlo en régimen de alquiler.

La segunda ni es factible ni deseable. En primer lugar, porque en la actualidad el control del riesgo efectuado por las entidades financieras es mucho más estricto que el aplicado por ellas dos décadas atrás. En segundo, debido a que habría empezado la cuenta atrás para la aparición de una nueva burbuja inmobiliaria.

El descarte de la última opción reduce sustancialmente la magnitud de la demanda embalsada y lo lleva desde alrededor de 1.500.000 a un millón de hogares. Una cifra que, si en los próximos años la economía española sigue creciendo por encima del 2,5% y la tasa de inflación de la zona euro se sitúa alrededor del 2%, asegura la generación en el mercado residencial de una larga etapa expansiva.

b) la carestía del alquiler. En 2024, según Idealista, el importe del alquiler en las 52 capitales de provincia ha alcanzado un máximo histórico. En casi todas ellas, el inquilino pagaría menos de cuota hipotecaria que de arrendamiento si adquiriera la vivienda donde reside. En el próximo año, la diferencia entre ambas cifras aumentará porque la cuantía del arriendo seguirá al alza, los bancos disminuirán sustancialmente el tipo de interés de sus préstamos y permitirán a los jóvenes endeudarse durante 35 y 40 años en lugar de los 30 actuales.

El incremento del precio del alquiler vendrá generado por una demanda muy superior a la oferta. La primera es elevada debido a la llegada de un gran número de inmigrantes (580.574 y 405.724 en 2022 y 2023), el aumento de la población itinerante y el escaso número de jóvenes que han adquirido una vivienda en los últimos 17 años. La segunda es escasa por la disminución de la rotación de los arrendatarios, el pánico de numerosos propietarios a la conversión de los inquilinos en okupas y la dificultad para efectuar con rapidez un desahucio.

c) el aumento del crédito bancario y la disminución de los tipos de interés de las hipotecas. En la zona euro, la elevada inflación advertida en 2022 ya forma parte de la historia. En septiembre, el IPC se situó en el 1,8% y es escasamente probable que aumente en una elevada medida durante los siguientes meses. Por tanto, el BCE seguirá disminuyendo su tipo de interés principal y en abril de 2025 ya estará en el 2,5%.

Dichos descensos comportarán dos principales consecuencias: unas hipotecas más baratas y un elevado aumento del crédito bancario. Ambos factores permitirán a numerosos hogares adquirir una vivienda, pues entre los bancos empezará una guerra hipotecaria. Para los prestatarios, una coyuntura financiera mucho mejor que la observada en los últimos 17 años, a pesar de que en 2021 y el primer semestre de 2022, los tipos de interés ofrecidos por las entidades financieras fueron más reducidos.

Las hipotecas serán más baratas y asequibles. En primer lugar, porque disminuirá el porcentaje de los ingresos de las familias destinado a sufragar la cuota hipotecaria mensual. En segundo, debido a que los bancos serán más flexibles con los clientes. Por tanto, aumentará el número de créditos donde el importe concedido supere el 80% del precio de la vivienda y de las familias que obtienen un préstamo, a pesar de que deban dedicar a su abono más del 35% de sus ingresos netos.

En el próximo año, desde el mes de abril, un gran número de hogares podrá acceder a una hipoteca fija cuyo tipo de interés se sitúe en un 2% y a una mixta en la que el tipo sufragado durante los cinco primeros años ascienda a un 1,5%. No obstante, los clientes de clase media-alta y alta, si hacen una buena negociación, podrán obtener en la primera modalidad una tasa del 1,7% y en la segunda, del 1,2%.

d) las ayudas de los padres a los hijos. El principal problema para acceder a una vivienda de propiedad por parte de los jóvenes es su escaso o nulo ahorro, pues casi todos pagarían menos de hipoteca de lo que ahora sufragan de alquiler. Para solucionar el anterior problema, los progenitores les darán, de una u otra manera, el capital que necesitan sus descendientes o aportarán a los bancos una garantía adicional (generalmente un piso) para facilitar que concedan a sus hijos un préstamo cuyo importe exceda del 80% del precio.

En primer lugar, porque consideran que sus descendientes están lanzando mucho dinero a la basura por permanecer tanto tiempo de alquiler y pagar un importe tan oneroso. En segundo, debido a que una sustancial parte de ellos dispone de un elevado nivel de ahorro (más de 50.000 euros), ya sea por una larga y fructífera carrera profesional o por haber recibido una buena herencia.

En tercero, porque están dispuestos a avalarlos, ofreciendo como garantía la vivienda donde residen u otra propiedad. Casi todos son conscientes de que si sus hijos no sufragan la cuota hipotecaria, les tocará a ellos abonarla. Si así sucediera, están convencidos de que la podrán asumir, aunque tengan que ajustarse bastante el cinturón.

e) el aumento de las compras de viviendas por parte de extranjeros. La inmensa mayoría de los que emigran a nuestro país para mejorar su nivel de vida acudirán al mercado de alquiler, ya sea para arrendar un piso o una habitación. No obstante, en 2025 las compras efectuadas por foráneos superarán con holgura las realizadas por ellos en los años previos.

En primer lugar, por la creciente llegada de extranjeros que trabajan en remoto. Las nuevas tecnologías de la información y comunicación progresivamente facilitarán que un mayor número de trabajadores resida donde desee. Incluso, si la sede de la empresa y su domicilio familiar están separados por una distancia de más de 1.000 kilómetros cuadraros.

En segundo, debido a la mayor facilidad para obtener una hipoteca en su país y también en el nuestro. En tercero, porque el precio de la vivienda en las ciudades españolas más pobladas está sustancialmente por debajo del advertido en las principales urbes del continente. En cuarto, por el gran aumento del número de pensionistas en el resto de Europa Occidental, pues en la mayoría de sus países el boom demográfico se inició antes que en el nuestro.

En definitiva, 2025 será un año inolvidable para numerosas empresas promotoras y agencias inmobiliarias. Las primeras venderán más rápido y a un superior precio del que estimaban. En casi todas las promociones, cuando la construcción haya finalizado, no existirá ninguna vivienda disponible, pues todas las unidades habrán sido vendidas sobre plano.

Las segundas lograrán enajenar más inmuebles que en cualquier año precedente, pues en el próximo ejercicio el mercado alcanzará el récord de venta de viviendas usadas (725.000 unidades). Una cifra sensiblemente superior a la del anterior máximo histórico (649.971 en 2022) y mucho más elevada que la advertida en 2006 (544.944). No obstante, tendrán que enfrentarse a una mayor competencia, pues en 2025 surgirán muchas nuevas agencias.

También constituirá un magnífico ejercicio para numerosos jóvenes. Conseguirán acceder a la propiedad de una vivienda y, aunque el piso adquirido no cumpla con la totalidad de sus expectativas, darán el primer paso para comprar el deseado unos años después. Para adquirir este, de mayor calidad, más superficie y mejor ubicación, la venta del actual les proporcionará el importe no financiado por el banco.

La elevada demanda de vivienda no durará únicamente un año, sino que continuará siendo notable en los siguientes ejercicios, si España es capaz de crecer durante ellos más de un 2,5% anual y la tasa de inflación de la zona euro se sitúa alrededor del 2%. Una coyuntura derivada de la gran demanda embalsada existente (aproximadamente un millón de hogares entre los jóvenes), la llegada de numerosos inmigrantes y el gran atractivo que para muchos europeos tiene vivir en nuestro país, aunque solo residan en él durante unos pocos días o algunos meses cada año.

Para la banca, el próximo año también será extraordinario. En 2025, sus beneficios superarán a los logrados en 2023 y 2024, a pesar de que en el primer ejercicio casi todas las entidades financieras consiguieron las mayores ganancias ordinarias de su historia. A sus ejecutivos, les pido que no tengan amnesia. Es positivo que proporcionen bastante más crédito que el otorgado durante el último período, pero en ningún caso en términos reales este debe acercarse al nivel del concedido en la etapa 2005-07.

No obstante, si alguno tiene el anterior propósito, dudo mucho que el BCE le permita hacerlo efectivo. Estoy convencido de que la entidad de la zona euro tiene aprendida la lección y su regulación y supervisión será mucho más efectiva que la efectuada por el Banco de España dos décadas atrás. Sin su colaboración, más por omisión que por acción, no habría existido la burbuja financiera generadora de la inmobiliaria.